ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน โอนที่ดิน-โอนบ้าน 2564
ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน คนใดกันแน่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ให้คนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายบ้าน จำต้องทำความเข้าใจเรื่องค่าธรรมเนียมต่างๆให้ดี พระราชบัญญัติภาษีที่ดินแล้วก็สิ่งก่อสร้าง ฉบับใหม่ โฮมออฟฟิศ
มีผลบังคับใช้แล้วช่วงวันที่ 1 ม.ค. 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป นำมาซึ่งการทำให้ผู้ครอบครองที่ดินชนิดต่างๆ วิลล่าภูเก็ต
หรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการค้า อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินมาตรฐานนอกจากภาษี จำต้องเสียภาษีอากรตามค่าของที่ดินรวมทั้งสิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ
ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนสนิท เพื่อกระจัดกระจายการถือสิทธิ์ ให้เสียภาษีอากรลดน้อยลง
อย่างไรก็แล้วแต่ ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับพี่น้อง คนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าขนบธรรมเนียมรวมทั้งรายจ่ายที่นาๆประการ พวกเราจะพามามองว่า แม้อยากโอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่น มีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีเยอะแค่ไหนรวมทั้งมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
กรณีโอนโดยชูให้วงศ์ญาติ
ถ้าหากอยากได้โอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนภายในครอบครัว จำต้องดูซิว่าคนนั้นมีความเกี่ยวเนื่องเช่นไรกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุค่าใช้สอยสำหรับในการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน กล่าวอีกนัยหนึ่ง บ้านสไตล์มินิมอล
1. กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายเป็นลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาอยากได้โอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
สำหรับภาษีรายได้บุคคลปกติจะได้รับการงดเว้น เมื่อบิดามารดาโอนบ้านหรือที่ดินให้ลูก ไม่ว่าจะผู้เดียวหรือหลายๆคน แต่ละคนจะต้องมีราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท พูลวิลล่าภูเก็ต ราคาถูก
ถ้าเกินที่ระบุ ควรต้องเสียภาษีอากร 5% ของราคาอสังหาฯ เฉพาะส่วนที่เกินกว่า 20 ล้านบาทนั้น อย่างเช่น ถ้าหากบิดามารดาโอนบ้านหรือที่ดินค่า 25 ล้านบาท ให้ลูก
จะได้รับการละเว้นการคิดภาษีในส่วน 20 ล้านบาท แต่ว่าจะถูกคิดภาษี 5% ในส่วน 5 ล้านบาท ฯลฯ
2. กรณีโอนให้ลูกที่ไม่เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด
แม้ลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้ขึ้นทะเบียนรับประกันลูก เมื่อบิดามารดาอยากได้โอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้สอยได้ 50%
3. กรณีโอนให้แก่ผัว-เมีย
ถ้าหากผัว-เมีย จดทะเบียน รวมทั้งอยากโอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้สอยได้ 50%
4. กรณีโอนให้วงศ์ญาติ
วงศ์วาน ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งบุตรบุญธรรม ลูกสะใภ้ ลูกเขย ถ้าหากมิได้รับการโอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับเพื่อการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แต่ว่าแม้ปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานผู้สืบสายเลือดแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50%
ยิ่งไปกว่านี้สำหรับเพื่อการโอนทุกกรณียังมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีอื่นๆอีก เป็นต้นว่า ค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท, ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
กรณีโอนมรดก
ถ้าหากโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแค่ค่าธรรมเนียมลงบัญชีโอนมรดกแค่นั้น ซึ่งถ้าผู้ได้รับมรดกเป็นผู้สืบสายโลหิต (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่รัก จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แต่ว่าถ้าเป็นพี่น้อง ลูกเลี้ยง จำเป็นจะต้องเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน
ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ และก็ภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แต่ว่าจะมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีอื่นๆเพิ่มเติมน้อย ตัวอย่างเช่น กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าขึ้นทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
แม้กระนั้น กรณีโอนมรดก ผู้ที่จะได้รับมรดกจำเป็นที่จะต้องเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้
– ถ้าหากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท ต้องเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาทนั้น อย่างเช่น
หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว ควรต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาท นั่นก็คือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท
– ถ้าผู้ที่จะได้รับมรดกเป็นบิดามารดา บรรพบุรุษ ทวด หรือผู้สืบสายโลหิตเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดลงมาเหลือ 5% ดังเช่นลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ราคา 105 ล้านบาท จำเป็นต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ค่า 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท
– ถ้าเกิดผัวหรือเมีย ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน ถ้าผัว-เมียลงบัญชีถูกตามกฎหมาย ผู้ได้รับมรดกจะได้รับการละเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร
กรณีโอนสำหรับเพื่อการซื้อ-ขาย
การซื้อ-ขายบ้านรวมทั้งที่ดิน ไม่ว่ากับวงศ์วาน หรือคนทั่วๆไป ต่างมีค่าใช้จ่ายสำหรับเพื่อการโอน 5 อย่างเช่นกันทั้งผอง เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน
– ค่าจำท่วม
– ค่าอากรแสตมป์
– ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ
– ค่าภาษีอากรรายได้บุคคลปกติ
สรุป
แต่ถ้าต้องการขายบ้าน-ที่ดิน ในระยะเวลาไม่นานหลังจากนี้ เช่น ไม่เกิน 5 ปี บางทีการยอมเสียภาษีที่ดินตามปกติ น่าจะช่วยประหยัดได้มากกว่าการเสียค่าธรรมเนียมการโอน