ดอกเบี้ยบ้าน ทำความเข้าใจอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านประเภทต่าง ๆ ว่าคืออะไร
ดอกเบี้ยบ้าน ในบรรดาสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยที่ธนาคาร หรือสถาบันการเงินอื่น ๆ เสนอให้กับผู้ซื้อบ้านนั้น มีข้อเสนอหลายอย่าง ที่แตกต่างกันทำให้เกิดความยุ่งยากในการเปรียบเทียบ ไม่เฉพาะอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน แต่ยังมีประเภทของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่แตกต่างกัน ซึ่ง DDproperty อยากชวนคุณมาทำความเข้าใจกัน
ซึ่งประเภทของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้นั้น ในปัจจุบัน มีอยู่ 3 ประเภท ได้แก่ ดอกเบี้ยลอยตัว ดอกเบี้ยคงที่ และดอกเบี้ยปรับคงที่ตามรอบเวลา ซึ่งอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อจะมีการเปลี่ยนแปลงอยู่
เข้าใจอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน
1. อัตราดอกเบี้ยลอยตัว
ซึ่งอัตราดอกเบี้ยในแบบที่ ลอยตัวนั้น จะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการกำหนดมาก่อนแล้ว ณ เวลาที่ทำสินเชื่อนี้ แต่จะมีเงื่อนไขให้สถาบันการเงินนั้น สามารถลด ปรับหรือ เพิ่ม อัตราดอกเบี้ยได้ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพคล่องในระบบทางการเงิน หรือต้นทุนในการเงินของธนาคารนั้น
ซึ่งโดยจะไม่กำหนดว่า ดอกเบี้ยบ้าน จะปรับอัตราดอกเบี้ยเมื่อไรตอนไหน และจะปรับอัตราดอกเบี้ยปีละกี่ครั้งกี่รอบ ซึ่งการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยนั้นจะสามารถส่งผลกระทบต่อจำนวนเงิน ที่ต้องชำระต่องวดได้ โดยเฉพาะในกรณีที่เป็นการปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยขึ้น ซึ่งจะหมายถึงจำนวนเงินที่จะต้องชำระต่องวด และจะเพิ่มขึ้นซึ่งผู้ขอสินเชื่อนั้นจะต้องคำนึงถึงความเสี่ยง และความสามารถในการชำระเงิน ที่เพิ่มขึ้นจากกรณีเช่นนี้ เมื่อใช้สินเชื่อที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว
ซึ่ง แต่แม้ว่าธนาคารนั้นจะคิดจำนวนเงินชำระต่อวงด อัตราดอกเบี้ยตามที่ประกาศไว้เท่านั้น แต่ก็จะมีบางธนาคารที่คิดเพิ่มขึ้นไปจากอัตราดอกเบี้ยจริงร้อยละ 1-3 ซึ่งจะเป็นการเผื่อการปรับตัวเพิ่มขึ้น ของอัตราดอกของเบี้ยในอนาคตเอาไว้ล่วงหน้าแล้วก็ได้ เพื่อทำให้เมื่ออัตราดอกของเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นแล้ว ก็จะไม่กระทบต่อจำนวนเงินชำระต่องวด และแม้แต่ในกรณีที่อัตราดอกของเบี้ยนั้นไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้น ก็เท่ากับว่าผู้ขอสินเชื่อนั้นจะมีการชำระเงินเกินไว้ตลอด เพราะทำให้ในท้ายที่สุดแล้วสามารถชำระหนี้ได้หมดก่อนกำหนดเวลาอีกด้วย
สำหรับการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวนั้นสามารถทำได้โดยดูจาก อัตราดอกเบี้ยหรือขั้นต่ำสุด หรือ MLR, Minimum Loan Rate ซึ่งอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระยะยาวสำหรับลูกหนี้ชั้นดี เป็นค่าบวกหรือลบจาก MLR ซึ่งแตกต่างกันไปตามแต่ละธนาคาร
อัปเดตอัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อบ้าน MRR MLR MOR Rate
ตัวอย่าง เปรียบเทียบสินเชื่อแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวระหว่างธนาคาร ก. และ ธนาคาร ข.
– ธนาคาร ก. MLR = 4% ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย = MLR-1
– ธนาคาร ข. MLR = 6% ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย = MLR-2
จากกรณีด้านบน เนื่องจากค่า MLR ของแต่ละธนาคารนั้นอาจะไม่ได้เท่ากันเสมอไป จึงสรุปทันทีไม่ได้ว่า ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของธนาคาร ข. ซึ่ง MLR-2 นั้นมากกว่า ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของธนาคาร ก. ซึ่ง MLR-1 ถ้าจะเปรียบเทียบต้องคำนวณออกมาเป็นตัวเลขสุดท้ายด้วยการแทนค่า MLR ของแต่ละธนาคารลงไป
– ดอกเบี้ยสินเชื่อฯ ธนาคาร ก. = MLR-1 = 4-1 = 3
– ดอกเบี้ยสินเชื่อฯ ธนาคาร ข. = MLR-2 = 6-2 = 4
เมื่อคำนวณออกมาแล้วจะทำให้ทราบว่าดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาร ก. นั้นต่ำกว่าของธนาคาร ข. แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาร ข. จะต่ำกว่าสินเชื่อเงินกู้ส่วนบุคคลมากกว่า เพราะ MLR ติดลบมากกว่าก็ตาม
การเลือกใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวนั้นจะมีข้อดีในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยปรับลดลง เพราะจะทำให้ยอดชำระเงินกู้รายงวดลดลงตามไปด้วย แม้ว่าในความเป็นจริงจะต้องชำระเงินรายงวดเท่าเดิม แต่ก็จะเกิดส่วนเกินที่ไปลดเงินต้นได้มากขึ้น และทำให้สามารถชำระเงินกู้หมดก่อนกำหนดได้
ในทางตรงข้ามข้อเสียของสินเชื่อที่ใช้อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวจะเกิดขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวเพิ่มขึ้น เพราะจะทำให้ยอดชำระต่องวดนั้นสูงขึ้นซึ่งหมายความว่าอาจจะต้องชำระดอกเบี้ยที่มากขึ้นไปด้วย
2. อัตราดอกเบี้ยคงที่
อัตราดอกเบี้ยคงที่นั้นยังแบ่งย่อยลงไปอีก 3 ประเภท ตามช่วงระยะเวลาที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ ดังนี้
– Fixed interest rates throughout the loan life. This type of loan has a fixed interest rate which is fixed. Most of the time, the interest rate will be based on the financial institution announcement at the time of borrowing. By holding this interest rate until the end of the loan term Without adjustments to the financial situation And financial costs of financial institutions This type of interest rate keeps the amount of payments per period fixed. And the installment period will be exact
– อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงต้นเท่านั้น สินเชื่อประเภทนี้จะกำหนดให้อัตราดอกเบี้ยคงที่เฉพาะระยะแรกของอายุสินเชื่อเท่านั้น เช่น 1-5 ปีแรก ตามแต่จะมีการกำหนดเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงิน หลังจากพ้นช่วงเวลาที่กำหนดให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ไปแล้ว คือตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยจะปรับเป็นแบบลอยตัว โดยจะปรับตัวเพิ่มขึ้นหรือลดลงขึ้นอยู่กับสภาวะทางเศรษฐกิจและการเงินในตอนนั้น และต้นทุนการเงินของสถาบันการเงิน ถ้าหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวเพิ่มขึ้นก็จะส่งผลต่อจำนวนเงินที่จะต้องชำระต่องวดในแต่ละเดือนได้เช่นกัน
– ซึ่งอัตราดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันไดในช่วงต้น และสินเชื่อประเภทนี้ ก็จะกำหนดให้อัตราดอกเบี้ยคง ที่ในช่วงแรกของอายุสินเชื่อ โดยจะมีอัตราดอกเบี้ย ที่ตายตัวเป็นช่วง ๆ เหมือนกับขั้นบันได อย่างเช่น อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 1-5 ปีแรกนั่นเอง
By year 1-2, the interest rate is 3%, year 3-4, the interest rate is 3.5%, and in the fifth year, the interest rate is 4%, etc. It will increase or decrease depending on the economic and financial conditions at that time. And financial costs of financial institutions If the interest rate increases, it will also affect the amount of money to be paid each month. โครงการบ้าน
การเลือกใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่นั้นมีข้อดีในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น ซึ่งจะทำให้ผู้ขอสินเชื่อไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย และค่อนข้างมีความแน่นอนถึงจำนวนเงินที่ต้องชำระในแต่ละงวด รวมไปถึงความสามารถชำระได้พอดีกับกำหนดเวลาในสินเชื่อ
แต่ขณะเดียวกันการใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่จะเป็นข้อเสียเมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวลดลงแต่จำนวนดอกเบี้ยที่ผู้ขอสินเชื่อจะต้องจ่ายก็จะไม่ลดลงตามไปด้วยทำให้จ่ายดอกเบี้ยมากเกินกว่าที่ควรจะเป็น
3. อัตราดอกเบี้ยปรับคงที่ตามรอบเวลา
อัตราดอกเบี้ยปรับคงที่ตามรอบเวลานั้น สินเชื่อประเภทนี้จะมีการกำหนดรอบเวลาที่แน่นอนที่จะมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยใหม่ โดยการปรับอัตราดอกเบี้ยแต่ละครั้งนั้นจะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และต้นทุนพันธบัตร คำนึงถึงสภาวะการเงิน ณ ขณะนั้นและต้นทุนการเงินของสถาบันการเงิน
Similar to floating interest rates, such as fixed interest rates over time. The period is equal to 5 years. Every 5 years, there will be a new interest rate adjustment. If the loan tenure is 20 years, it means that there will be a total of four interest rate adjustments: first round, year 1-5, second round, year 6-10, third round, year 11-15 and final year 16-20. At the time of each cycle there will be a fixed interest rate.
ข้อดีของสินเชื่อแบบดอกเบี้ยคงที่ปรับตามรอบเวลาคือการลดความเสี่ยงจากความผันผวนของดอกเบี้ยในระยะเวลาสั้น ๆ ในแต่ละรอบของการกำหนดอัตราดอกเบี้ย ส่วนข้อเสียจะคล้ายคลึงกับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวคือ ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นก็มีความเป็นไปได้ว่าอาจจะต้องเพิ่มจำนวนเงินที่ชำระต่องวด และหมายถึงการจ่ายดอกเบี้ยที่มากขึ้น สถาปัตยกรรมแห่งท้องฟ้า
4. อัตราดอกเบี้ยแบบผสม
นอกจากอัตราดอกเบี้ยทั้งสามแบบที่เสนอไปแล้ว ยังมีอัตราดอกเบี้ยพร้อมเงื่อนไขอื่น ๆ ที่สถาบันการเงินผสมเข้ามากับอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ ซึ่งนอกจากจะมีการปล่อยอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัวเมื่อครบกำหนดเวลาที่ระบุแล้ว บางธนาคารก็มีการกำหนดเพดานดอกเบี้ยเอาไว้ เพื่อกันไม่ให้ดอกเบี้ยลอยตัวสูงไปกว่าเกณฑ์ขั้นสูงที่กำหนดเอาไว้
สินเชื่อประเภทนี้มักจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ในระยะแรกเอาไว้ต่ำเพื่อจูงใจผู้ขอสินเชื่อให้เลือกใช้สินเชื่อ ถ้าหากผู้ขอสินเชื่อสามารถชำระหนี้ได้ในช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยต่ำก็จะสามารถลดยอดหนี้ในส่วนของเงินต้นลงได้อย่างรวดเร็ว วิลล่าภูเก็ตที่ขาย
แต่ถ้าหากปล่อยยอดหนี้เอาไว้สูงจนกระทั่ง พ้นช่วงอัตราดอกเบี้ยต่ำคงที่ไปแล้วดอกเบี้ยก็จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน อีกทั้งการกำหนดเพดานดอกเบี้ยเอาไว้นั้น ก็เป็นการทำให้ผู้ขอสินเชื่อมั่นใจขึ้นในระดับหนึ่งว่าดอกเบี้ยจะไม่ปรับเพิ่มขึ้นมากไปกว่าเพดานที่กำหนดเอาไว้ ซึ่งค่อนข้างเป็นประโยชน์ต่อผู้ขอสินเชื่อ
บทความที่น่าสนใจ สวนหน้าบ้าน แต่งสวนบ้าน ไอเดียจัดสวน แบบจัดสวน ไม้ประดับมงคล ปลูกต้นไม้ในบ้าน อาคารสงเคราะห์